Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasındaki koşulların değişmesi durumunda açılan bir dava çeşididir. Değişen bu şartlar ise öngörülememiş, olağanüstü hallere bağlı olarak ortaya çıkan durumlardan oluşur. Kira sözleşmelerinin en önemli özelliklerinden biri de devamlılık arz etmesidir. Bu sözleşmeler kira sözleşmesinin taraflarına hak ve borçlar yükler.
Bu yazımızda kira hukuku bağlamında konuya değinilmeye çalışılacaktır.
İçindekiler
Kira Uyarlama Davası Nedir
İki taraflı düzenlenen kira sözleşmeleri akde bağlılık ilkesine göre sözleşme hükümlerine bağlı kalınmasını gerektirir. Kira ilişkisi halen devam ediyorken yaşanan olağanüstü ve öngörülemeyen durumların varlığı ile kira akdi başlangıcındaki konular arasındaki dengenin taraflardan biri aleyhinde değişmesi söz konusu olabilir. Bu durumda açılacak olan dava kira uyarlama davası olarak adlandırılır.
Uyarlama davası TBK 138 uyarınca açılır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 138. maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü haizdir.
Bu maddeye göre; sözleşme yaparken tarafların öngörmediği ve öngörmeleri de beklenemeyecek olağanüstü bir durumun ortaya çıkıp çıkmamış olması değerlendirilir. Bu durum, borçlu olan kişiden kaynaklanmamalıdır.
Kira uyarlama davası açılabilmesi
- Olağanüstü durumların ortaya çıkmasına,
- Durumun davacıdan kaynaklanmamış olmasına,
- Yeni koşullarda sözleşmenin devam etme zorluğunun bulunmasına,
- Borçlunun borcunun koşulsuz olarak yerine getirilmemesi durumunun varlığı söz konusu olmalıdır.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir
Kira uyarlama davası açmak için bazı şartların varlığına bakılır.
- Sözleşmenin yapılması sırada, kiraya veren ve kiralayan her iki taraf adına öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen objektif, olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir.
- Gelişmiş olan bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olması gerekir.
- Sözleşmenin yapılması esnasında mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olması gerekir.
- Borçlu, borcunu henüz ödememiş ya da ödemesinin aşırı ölçüde güçleşmesinden kaynaklanan haklarını saklı tutması ile ifa etmiş olması gerekir.
Kira sözleşmesinin hazırlanması esnasında, taraflar için öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum halinde kasıt, günlük yaşamın olağan akışına göre borçlunun düşünmekle yükümlü olmadığı olayların tamamını kapsar. Savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, enflasyon gibi durumlar bu olağanüstü, öngörülmeyen durumlara örnektir. Bu aşamada ölçüt; somut olayın tüm özellikleri değerlendirilerek, taraflardan öngörünün beklenip beklenemeyeceğine bakılmasıdır.
Tacirler için görüş ayrılıkları vardır. Ancak, Yargıtay kararlarına göre; tacirlerin basiretli bir tacir olarak öngöremeyeceği durumlar söz konusu olduğunda, 138. madde uyarınca hukuki prosedür sağlanır.
Kira Uyarlama Davası Açabilme Koşulları Nelerdir?
Bu davanın açılabilmesi için tarafların öngöremediği ve göremeyeceği olağanüstü durumların gündeme gelmesi gerekmektedir. Ayrıca dava ileri dönük etki yaratır.
İleriye dönük etkileri olan davaların sonuçları geçmişi etkilemez. Bu nedenle kiranın uyarlamaya tabi olduğu ve miktarında değişiklik yapıldığı durumlarda, geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamaz. Burada dava tarihi baz alınır. Dava tarihinden itibaren kira bedeline uyarlama yapılır.
Kira uyarlama davasının taraflara kiracı ve kiraya verendir. Bu davayı kiraya veren de kiracı da açabilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davası İçin Ön Görülemeyen Durumlar Nelerdir?
Kira uyarlama davası açabilmek için bahsedildiği üzere gerekli koşulların sağlanmış olmasına bakılır. Bu koşullardan biri de öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan durumların ortaya çıkmış olmasıdır. Kira uyarlama davasının sonuçlanması ile birlikte geriye dönük etkisi olmayan, ileriye dönük etki alanı olan bir sonuç ortaya çıkar. Bu dava için öngörülemeyen ya da öngörülmesi mümkün olmayan olaylar şu şekilde sıralanabilir.
- Döviz kurlarında artış,
- Pandemi,
- Savaş durumu,
- Devalüasyon,
- Ekonomik krizler,
- Alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler.
Kira Uyarlama Davasının Sonucu Nedir?
Bu dava türünün dayanak maddesi Türk Borçlar Kanunu m. 138’dir. Olağanüstü durum değişikliği sebebi ile aşırı ifa güçlüğü ile karşı karşıya kalan taraf, hâkimden sözleşmenin olağanüstü değişiklikten sonra ortaya çıkan yeni şartlara uygun olarak uyarlanmasını talep edebilir. Ancak, bunun mümkün olmadığı durumlarda ise sözleşmenin feshi için talepte bulunulabilir.
Bu dava sonucunda kira bedelinin artırılması ya da sözleşme süresinin uzatılması gibi kararlar alınabileceği gibi sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ya da sözleşmenin feshine ya da sözleşmenin aynen muhafaza edilmesine de karar verilebilir.
Ancak, talep ile bağlılık ilkesine göre kiracı ya da kiraya veren, sözleşmenin değiştirilmesinin sonuçlarına razı olduğunu, sözleşmeyi yeni şartlarla da ifaya hazır olduğunu beyan ederse, hâkim sözleşmenin feshi kararını vermez.
Geçmişe Yönelik Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi?
Dava sonucu verilen karar, dava tarihinden itibaren ileriye dönük bir etki yaratır. Dolayısı ile davanın kabul kararı alınması halinde davacı taraf, dava süresi boyunca ödenen eski kira bedeli ile uyarlanan kira bedeli arasındaki farkın ödenmesini talep edebilir.
Ancak, istisnai durumlarda davacı tarafın, davanın açılmasından önceki kiralar için de uyarlama talep edebilir. Bu durumun gerçekleşmesi için borçlu olan tarafın, olağanüstü koşul sebebi ile borcunu ödememesi ya da borcun ödenmesinde ciddi güçlük yaşaması sebebi ile haklarını saklı tutarak ödeme yaptığını alacaklıya iletmesi gerekir. Böyle bir durumda dava tarihi öncesi belirlenmiş olan kira bedelleri için de uyarlama talep edilebilir.
Kurak olarak, kira uyarlama davalarında dava tarihini takip eden sürede ileriye dönük kararlar verilir. Şartların sağlanmış olması halinde, dava öncesi kiraları kapsayacak nitelikte geçmişe dönük karar alınabilir. Ancak, koşulsuz şartsız gerçekleştirilmiş olan kira ödemeleri için geçmişe dönük talepte bulunmak mümkün değildir.
Kira Uyarlama Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
Kira uyarlama davası kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilir. Kira uyarlama davasının açabilmek için taraflardan herhangi biri ile ilgili olağanüstü vakıaların vuku bulması gerekir. Bu gelişmeler kiracı açısından ödeme güçlüğü ile kiraya veren açısından taşınmazın değerinin artması şeklinde gelişir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan örnekler ise;
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazın yakınlarından bir metro ya da metrobüs gibi önemli ulaşım ağlarının inşa edilmesi, taşınmazın bulunduğu yerin bir anda cazibe merkezi haline gelmesi gibi durumlar, kiraya veren bakımından olağanüstü bir gelişme olarak değerlendirilir. Bu durumda kiraya veren, taşınmazının değerinin olağanüstü artması sebebi ile bu dava açabilir.
Kiracının, öngörülememiş olan sebeplerle, gelir elde edememesi ve kira bedelini ödemekte güçlük yaşaması durumunda kira bedelinin düşürülmesi için kira uyarlama davası açma hakkı vardır.
Kira Uyarlama Davası 5 Yıl Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Kira uyarlama davası açabilmek için, kira sözleşmesinin 5 yılının dolmaması şartı aranır. Kiracı ya da kiraya veren taraflar, kira uyarlama davası şartlarının gerçekleşmesi durumunda kira sözleşmesi kapsamında her dönem dava açma hakkına sahiptir.
Bu dava, 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmenin varlığı halinde açılabilir.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları
Uyarlama davası ise tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerden sonra değişen koşullara bağlı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlara uydurulması amaçlanır. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki farklı dava çeşididir.
“Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanması” konulu makaleyi de okumanızı tavsiye etmekteyiz.
Sıkça Sorulan Sorular