Aile konutu şerhi, kira hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukukunun ortak konularından biri kabul edilebilir. Eşler arasında evlilik devam ettiği sürece eşlerin yaşadığı mesken aile konutu olarak ifade edilir. Aile konutu şerhi ise bu mesken özelinde gerçekleştirilen işlemlere verilen addır. Şerh ve aile konutu şartları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile açıklanmıştır. Bu kanun kapsamında; konut satışı ya da kiralama gibi bir işlem yapılacaksa, her iki eşin de rızasının alınması şartı aranır. Eğer eşlerden birinin yapılan işlem için rızası bulunmuyorsa, tapuya şerh koyulur ve konutun satışı ya da kiralanması engellenir. Aile konutu kapsamında değerlendirilen tapuya şerh koydurma eylemi ise aile konutu şerhi olarak ifade edilir.
Bu yazımızda aile konutu şerhi nasıl konulur, şartları nelerdir gibi hususları kısaca aktarmaya çalışacağız.
İçindekiler
Aile Konutu Şerhi Şartları Nelerdir?
Aile konutu şerhi için konulması için bazı şartlar aranır. Bu şartlar içinde ilki, bir konutun hukuken aile konutu olarak sayılmasıdır. Bunun için de aile konutunun ne anlama geldiğini bilmek gerekir. Aile konutu, ailenin fiili olarak ikamet ettiği yani aile için bir yaşam merkezi olarak görülen konutun, aile konutu niteliği taşımasıdır. Dolayısı ile boş ya da düzenli olarak yaşanmayan konutlar, yasal olarak aile konutu niteliğinde değildir. Bu sebeple de bu tür meskenlere aile konutu şerhi konması mümkün değildir.
Aile konutu niteliği taşıyan taşınmazların tapuya kaydı yapılırken, bu konutun aile konutu olduğunun belirtilmesi gerekir. Tapuya şerh koydurabilmek için taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve aile konutu olarak işlenmesine bakılır.
Konulan bu şerhin geçerli olabilmesi için diğer bir şart ise eşler arasındaki evlilik akdinin devam ediyor olmasıdır. Eşler arasında evlilik bağı devam ettikçe, rızası olmayan eş, aile konutuna şerh koydurma hakkı ile diğer eşin istediği işlemlerin yapılmasına engel olabilir. Ancak, eşler arasında boşanma durumu söz konusu ise boşanma davası sonuçlanınca şerhin geçerliliği de ortadan kalkmış olur.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Gerekli şartların karşılanması halinde konutta satış, kiralama ve benzer işlemlerin gerçekleşmesine onayı olmayan eş, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne şerh koydurma başvurusunda bulunabilir. Başvuru için Tapu Müdürlüğü’ne bazı belgeler sunması gerekir. Tapuya şerh koymak için istenen belgeler şu şekildedir.
- Aile konutu ile ilgili şerh talebini içeren dilekçe
- Konutun aile konutu olduğunu gösteren muhtarlıktan alınmış belge
- Evlilik cüzdanı veya tarafların evli olduğunu gösterir nüfus kayıt örneği
- Şerh başvurusu yapan kişinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve fotokopisi
- Vesikalık fotoğraf
- İşlem vekil ile yapılıyorsa vekaletname
Bu belgelere ek olarak bazı durumlarda tapu müdürlüğü, söz konusu konutun tapu bilgileri ile aynı olup olmadığının teyidini ister. Böyle bir talep halinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından konuta ait tapu kayıt belgesi de şerh belgeleri sunulması gerekir.
Aile konutu ile ilgili bir çekişme yaşanmadığı sürece Tapu ve Kadastro Müdürlüğü başvurusundan sonra tapuya şerh konabilir. Ancak, eşler arasında çekişme olduğu zaman konu mahkemeye intikal eder. Konut üzerinde işlem yapmayı talep eden eş, taşınmazın aile konutu niteliği taşımadığına yönelik itiraz yapabilir. Ancak, söz konusu taşınmaz, aile konutu olduğunda, böyle bir durumda mahkeme tarafından belgeler incelenir ve aile konutu şerhi konulur.
Tapuya Şerh Konulan Ev Satılması Halinde Ne Olur?
Şerh koydurmak, engellemek için bir adım gibi görünse de, tapuya şerh konulmasına rağmen mülk sahibi olan eş, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Böylece evin satışını gerçekleştirebilir.
Tapuya şerh koydurmanın önemi ise şerh konulması ile konunun üçüncü kişileri de kapsaması ile devreye girer. Yani şerh konulmuş olan mülkü satın alan kişinin, taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği kabul edilir. Bu durumda ise iyi niyeti ortadan kalkar. Böylece aile konutu şerhi başvurusu yapan eş, dava açar ve rızası olmadan yapılan bu satışın iptal edilmesini talep eder.
Kiralanan Ev İçin Aile Konutu Şerhi Konması Mümkün Mü?
Aile konutu şerhinin genel olarak ev sahipleri için geçerli olduğu düşünülür. Ancak, şerh talebinde bulunmak, sadece ev sahiplerini kapsayan bir konu değildir. Aile konutu olarak kiralanan evim de kira sözleşmesinin feshi için de kiracı olan iki eşin de onayı gereklidir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinde açıklanmıştır.
Aile konutu olarak kiralanan mülkte, eşin onayı olmadığı takdirde kiracı, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip değildir. Böyle bir durumda rıza göstermeyen eş, aile konutu şerhi yoluna başvurarak kira sözleşmesi tarafı sıfatı elde edebilir.
Hangi Durumlarda Şerhin Feshi Söz Konusudur?
Aile konutuna konulan şerhin feshedilebilmesi için farklı durumlardan söz edilebilir. Bunlar şu şekilde sıralanabilir.
- Eşler arasında anlaşma sağlanması halinde,
- Başka bir aile konutu edinildiğinde,
- Ölüm ve boşanma durumlarında aile konutu şerhi feshedilebilir.
Bu durumlardan birinin söz konusu olması durumunda, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne şerhin kaldırılması için talepte bulunulması gerekir. İletilen talebe göre tapu sicil memuru, ilgili taşınmaz üzerindeki aile konutu şerhini kaldırabilir.
Kısacası ev sahibi ya da kiracı olmanız fark etmeksizin, barınma hakkı herkes için en temel hak ve bu hakkı korumak için pek çok farklı yol vardır. Aile konutu şerhi ise bunlardan sadece biridir. Yasal haklarınızı bilmeniz bu aşamada önem arz eder. Kira yenileme sürecinde ev sahibi ya da kiracı olarak yasal haklarınızın neler olduğunu ve bu haklar çerçevesinde nelere dikkat etmeniz gerektiğini bilmenizde yarar var.
Aile Konutu Şerhinin 3. Kişilere Etkisi Nedir?
Türk Medeni Kanunumuzun 1023. maddesine göre, “Tapu sicilindeki kayda dayanıp mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan iyiniyetli kişinin kazanımı konunur.” Eski Yargıtay kararlarında, taşınmaza ilişkin tapuda aile konutu şerhi konulmadığı durumlarda, iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunacağı yönünde kararlar verilmiştir. Yani Yargıtay bir aile konutu, malik olan eş tarafından, diğer eşin rızası olmadan satılması durumunda, iyiniyetli üçüncü kişi taşınmaz üzerinde kazandığı mülkiyet hakkı ya da sınırlı ayni hakkını koruyordu.
Güncel Yargıtay kararlarında ise, bu tercihten dönüldüğü ve eşin açık rızasının olmaması halinde, iyi niyetli 3. kişinin kazanımlarının korunamayacağına dair hüküm kurulduğu görülür. Dolayısı ile malik olmayan eşin açık rızasının olmadığı durumlarda, tapu iptali ve tescil davası, ipoteğin terkini talebi gibi dava ve talepler ileri sürülebilir.
Aile Konutu Şerhinin Etki Süresi Ne Kadar?
Aile konutu şerhinin, konuluş amacının ortadan kalkması ile beraber konulan şerhin temel sebebi olan haklar da ortadan kalkmış olur. TMK 194. madde hükmünün koruyucu etkisinden de yararlanılmaz. Bu durumda;
- Evlilik birliğinin boşanma ya da ölümle sonlanması,
- Ailenin başka bir konuta taşınması ya da farklı bir nedenle aile konutunun, aile konutu olma niteliğinden çıkması,
- Taraflarca tapuya gidilip aile konutu şerhinin kaldırılması gibi sebepler örnek olarak verilebilir.
Tapuda aile konutu şerhi konulmuş olan taşınmazın artık aile konutu olarak kullanılmaması halinde aile konutu şerhine dayanmak sureti ile hak iddia etmek, hakkın kötüye kullanılması olarak ifade edilir. Bu hakkın kötüye kullanılması da güncel hukuk düzeninde göre korunmadığı için herhangi bir sonuç doğurmaz.